La Legge n° 220 dell'11 dicembre 2012, con le modifiche
apportate dal Decreto Legge n° 145 del 23 dicembre 2013, così come convertito
in Legge n° 9 del 21 febbraio 2014, ha contribuito a riformare in maniera
rilevante la disciplina del condominio. Nello specifico, sono state introdotte
numerose novità relative all'attività dell'amministratore, chiamato oggi ad
attenersi rigorosamente a una serie di obblighi, fissati direttamente dalla
legge.
D’altro canto, la riforma del condominio ha innovato anche la
materia della sicurezza all’interno degli immobili condominiali, con
particolare riferimento agli aspetti inerenti all’impiantistica presente
nell’edificio.
Infatti, l'articolo 1130 c.c. al n. 6 prescrive, tra le
attribuzioni dell'amministratore, l'obbligo di "curare la tenuta del
registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli
proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di
godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati
catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni
di sicurezza delle parti comuni dell’edificio [...]"
Il succitato articolo individua, quindi, all’interno del registro
di anagrafe condominiale, un fascicolo della sicurezza delle parti comuni.
In pratica, la redazione del registro di anagrafe condominiale,
obbliga l'amministratore:
> ad individuare le parti comuni dell'edificio, definite
dall'articolo 1117 c.c., nel cui elenco non esaustivo rientrano :
" 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere
destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli
impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di
trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il
condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a
qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e
i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà
individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al
punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di
reti pubbliche”;
> a valutarne le condizioni di sicurezza raccogliendone “ogni dato”
(dichiarazioni di conformità, dichiarazioni di rispondenza, libretti di
impianto, verbali di ispezione,etc.)
La mancanza o la cattiva gestione del registro di anagrafe condominiale (e
quindi del fascicolo della sicurezza), già configura un’ipotesi di grave
irregolarità, idonea a giustificare la revoca dell’amministratore
dall’incarico, ai sensi dell’art. 1129, comma 11, n. 7, c.c. ; tuttavia
l'amministratore è comunque obbligato a compiere gli atti conservativi relativi
alle parti comuni dell’edificio (punto 4 dell'Art.1130, c.c.) e ad
evitare che si concretizzino pericoli derivanti dalla mancanza delle
prescritte condizioni di sicurezza. Infatti, nei Suoi confronti, possono
configurarsi responsabilità sia in ambito civile che penale, qualora un
eventuale evento dannoso possa essere ricollegabile alla mancata vigilanza
(art. 2051 c.c.) o al mancato intervento su parti e impianti comuni.